La gestion d’une copropriété repose sur un ensemble de règles strictes qui encadrent le fonctionnement des assemblées générales et la désignation du syndic. Parmi ces règles, la durée du mandat du syndic constitue un élément essentiel qui doit être déterminé avec précision lors de l’assemblée générale. Toute modification de cette durée en cours de séance peut avoir des conséquences juridiques importantes pour la copropriété.
Un arrêt récent de la Cour de cassation du 6 novembre 2025 est venu clarifier cette question en affirmant de manière définitive qu’une assemblée générale ne peut pas modifier la durée du mandat du syndic si celle-ci diffère de ce qui a été annoncé dans l’ordre du jour. Cette décision marque un tournant majeur dans la jurisprudence et impose désormais aux syndics et aux conseils syndicaux une rigueur accrue dans la préparation des assemblées générales.
Le principe de l’impossibilité de modifier la durée du mandat en assemblée générale
Cette règle s’appuie sur les articles 9, 13 et 29 du décret du 17 mars 1967, qui encadrent strictement le fonctionnement des assemblées générales de copropriété.
Cette décision repose sur un cas concret où La cour d’appel de Paris avait initialement validé cette modification, estimant que les copropriétaires disposaient d’un pouvoir souverain d’appréciation. Toutefois, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, considérant que la durée du mandat constitue un élément trop important pour être modifié en séance.
L’arrêt du 6 novembre 2025 a été publié au Bulletin, ce qui lui confère une portée normative importante. Cette publication signifie que la solution retenue fait désormais jurisprudence et doit être appliquée par l’ensemble des juridictions françaises.
Les fondements juridiques de cette interdiction
L’interdiction de modifier la durée du mandat du syndic en assemblée générale repose sur plusieurs textes fondamentaux du droit de la copropriété.
La durée du mandat du syndic ne peut pas être considérée comme un simple détail technique. Cette dimension économique explique pourquoi les copropriétaires doivent connaître à l’avance la durée proposée pour pouvoir voter en toute connaissance de cause.
Le cadre réglementaire est également très précis sur ce point. Cette limite maximale constitue une règle d’ordre public, mais à l’intérieur de cette limite, les parties disposent d’une certaine liberté. Toutefois, cette liberté doit s’exercer avant l’assemblée générale, et non pendant celle-ci.
Les conséquences pratiques pour les copropriétés
Cette nullité peut être invoquée par tout copropriétaire insatisfait dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Cette possibilité de contestation crée une insécurité juridique importante pour la copropriété.
Les conséquences d’une telle nullité peuvent être lourdes pour la copropriété. Si la désignation du syndic est annulée, toutes les décisions prises par ce syndic pendant la période où son mandat était irrégulier peuvent également être remises en cause. La copropriété se retrouve alors dans une situation complexe, devant organiser rapidement une nouvelle assemblée générale pour désigner un syndic dans les formes légales.
Cette jurisprudence impose également une modification des pratiques. Cette rigidité nouvelle limite la souplesse dont disposaient auparavant les copropriétaires lors des assemblées générales.
Les obligations des syndics et des conseils syndicaux
Face à cette nouvelle jurisprudence, les syndics doivent adapter leurs pratiques. Cette solution permet de maintenir une certaine flexibilité tout en respectant l’exigence de précision imposée par la Cour de cassation. Par exemple, l’ordre du jour peut prévoir plusieurs résolutions alternatives proposant des durées différentes.
Cette exigence de précision s’étend à tous les éléments essentiels du contrat de syndic, notamment les honoraires et les prestations proposées.
Le conseil syndical joue un rôle crucial dans cette préparation. Cette négociation préalable permet d’éviter les mauvaises surprises lors de l’assemblée générale et de présenter aux copropriétaires un projet finalisé.
Les règles encadrant la durée du mandat du syndic
La législation française encadre strictement la durée du mandat du syndic. Cette durée de trois ans constitue un maximum légal qui ne peut être dépassé. Les copropriétés disposent donc d’une certaine liberté pour fixer une durée plus courte si elles le souhaitent.
Il est important de noter qu’aucune durée minimale n’est imposée par la loi. Cette flexibilité peut être utile dans certaines situations, notamment lorsque la copropriété souhaite tester un nouveau syndic ou organiser rapidement une mise en concurrence.
Le contrat de syndic doit également préciser des dates calendaires précises. Cette exigence vise à éviter les mandats glissants qui se prolongeaient indéfiniment en fonction de la date de l’assemblée générale.
La distinction entre amendement autorisé et modification interdite
La jurisprudence établit une distinction importante entre les amendements autorisés et les modifications interdites. Cette règle générale connaît cependant des limites importantes lorsqu’il s’agit d’éléments essentiels du contrat de syndic.
La durée du mandat fait donc partie des éléments qui ne peuvent pas être modifiés par voie d’amendement, car elle constitue un élément substantiel de la résolution. Cette interdiction s’explique par la nécessité de garantir que tous les copropriétaires, y compris ceux votant par correspondance, puissent se prononcer en connaissance de cause.
Cette distinction a des implications pratiques importantes. Les copropriétaires peuvent toujours discuter et amender certains aspects accessoires d’une résolution, mais ils ne peuvent pas toucher aux éléments essentiels qui ont été annoncés dans l’ordre du jour. Cette règle vise à protéger les droits des copropriétaires absents ou ayant voté par correspondance, qui ont pris leur décision sur la base des informations contenues dans la convocation.
Les procédures de changement de syndic en fin de mandat
Le changement de syndic en fin de mandat obéit à des règles précises qui doivent être scrupuleusement respectées. Ce délai permet d’assurer une transition en douceur et d’éviter que la copropriété se retrouve sans syndic.
Cette obligation d’information préalable permet aux copropriétaires de comparer les différentes offres avant l’assemblée.
La loi ELAN a également introduit une nouvelle règle concernant la prise d’effet du mandat. Cette règle vise à assurer une transition ordonnée entre l’ancien et le nouveau syndic.
Les risques de nullité liés au mandat du syndic
Plusieurs situations peuvent entraîner la nullité du mandat du syndic ou des assemblées générales qu’il convoque. Ces nullités de plein droit sont automatiques et ne nécessitent pas de décision de justice.
La convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat a expiré constitue également un motif de nullité. Toutefois, cette nullité n’est pas automatique.
La date à prendre en compte pour vérifier la validité du mandat est celle de l’envoi de la convocation, et non celle de la tenue de l’assemblée. Cette règle permet d’éviter des situations où le syndic serait empêché de convoquer une assemblée générale pour renouveler son mandat ou désigner son successeur.
Les solutions pour sécuriser la désignation du syndic
Pour éviter les risques de nullité, plusieurs solutions peuvent être mises en œuvre. La première consiste à prévoir plusieurs résolutions alternatives dans l’ordre du jour. Par exemple, l’ordre du jour peut proposer une première résolution pour un mandat de trois ans, une deuxième pour un mandat de deux ans, et une troisième pour un mandat d’un an. Cette approche permet aux copropriétaires de choisir la durée qui leur convient sans modifier la résolution.
Une autre solution consiste à organiser une négociation préalable avec le syndic candidat, sous la conduite du conseil syndical. Cette négociation permet de déterminer à l’avance les conditions du mandat, y compris sa durée, et de présenter aux copropriétaires un projet définitif. Les copropriétaires peuvent alors voter pour ou contre ce projet, mais ne peuvent plus le modifier en séance.
Il est également recommandé de documenter précisément toutes les étapes de la procédure de désignation du syndic. Les convocations doivent être envoyées dans les délais légaux, avec tous les documents annexes nécessaires. Le procès-verbal d’assemblée générale doit mentionner clairement les dates de début et de fin du mandat, ainsi que toutes les modalités du contrat. Cette documentation permet de prouver, en cas de contestation, que la procédure a été respectée.
L’impact sur les votes par correspondance
L’interdiction de modifier la durée du mandat en assemblée générale a également des conséquences sur les votes par correspondance. Cette règle vise à protéger les droits des copropriétaires qui ont voté par correspondance.
En effet, les copropriétaires qui votent par correspondance prennent leur décision sur la base des informations contenues dans la convocation. Si la durée du mandat est modifiée en séance, leur vote devient caduc car il ne porte plus sur la même résolution. Cette situation peut poser problème lorsque les votes par correspondance sont nombreux, car leur exclusion peut empêcher d’atteindre le quorum ou la majorité nécessaire.
La solution retenue par la Cour de cassation évite ce problème en interdisant purement et simplement toute modification de la durée du mandat en séance. Ainsi, tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou votant par correspondance, se prononcent sur exactement la même proposition. Cette règle garantit l’égalité de tous les copropriétaires et la sincérité du vote.
Cette jurisprudence récente de la Cour de cassation marque un durcissement significatif des règles applicables aux assemblées générales de copropriété. En interdisant toute modification de la durée du mandat du syndic en cours de séance, elle impose aux syndics et aux conseils syndicaux une préparation plus rigoureuse des assemblées générales. Cette exigence de précision vise à protéger les droits des copropriétaires et à garantir la sécurité juridique des décisions prises en assemblée.
Les professionnels de la copropriété doivent désormais adapter leurs pratiques pour tenir compte de cette nouvelle règle. La négociation préalable des conditions du mandat, l’inscription de résolutions alternatives à l’ordre du jour, et la documentation précise de toutes les étapes de la procédure deviennent des impératifs pour éviter les risques de nullité. Cette évolution jurisprudentielle contribue à renforcer la transparence et la prévisibilité dans la gestion des copropriétés, au bénéfice de tous les copropriétaires.