En tant que cabinet d’avocats spécialisé en contentieux commercial, construction et immobilier, nous constatons que la combinaison des nouveaux cadres réglementaires, énergétiques, de stockage et de cybersécurité, impose aux maîtres d’ouvrage, bailleurs, exploitants et développeurs une double exigence : améliorer la performance énergétique tout en sécurisant les systèmes techniques et les données associées. Sur le terrain, l’anticipation juridique et technique devient un levier de prévention des litiges et de préservation de la valeur patrimoniale.
Cet article synthétise les principaux cadres récents (européens et français), les obligations opérationnelles qui en découlent et les mesures juridiques et techniques prioritaires à mettre en œuvre pour limiter risques, sanctions et contentieux. Nous fournissons des repères datés et des recommandations pratiques adaptées aux acteurs économiques français.
Cadre réglementaire européen et français
La révision de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) est entrée en vigueur et impose aux États membres une trajectoire renforcée de rénovation et des exigences minimales nouvelles pour les bâtiments, avec une date-limite de transposition nationale fixée au 29 mai 2026.
Parallèlement, l’Union a adopté des textes structurants pour les données et les infrastructures : la directive NIS2, qui renforce la résilience cyber des entités essentielles (dont les data centers et services cloud), et le Data Act, qui fixe des obligations nouvelles sur l’accès et la portabilité des données non personnelles ainsi que des protections contre les accès extrajuridictionnels. Ces règles modifient le périmètre des obligations de sécurité et de transparence applicables aux prestataires et aux utilisateurs.
Sur le volet énergie et stockage, le Règlement européen « batteries » (adopté en juillet 2023) encadre désormais le cycle de vie des batteries (y compris les usages stationnaires), tandis que la PPE et d’autres instruments nationaux fixent des objectifs de développement du stockage (batteries, hydrogène, réseaux de chaleur) et des trajectoires d’investissement. Ces textes ont des incidences directes sur la conformité, la sécurité et la traçabilité des dispositifs de stockage.
Conséquences pour les bâtiments tertiaires et obligations de conformité
La transposition et l’application des obligations énergétiques pèsent aujourd’hui sur l’ensemble du parc tertiaire : la réglementation française issue de l’article 175 (décret « tertiaire » / Éco Énergie Tertiaire) impose des objectifs de réduction de consommation (ex. -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à 2010) et des obligations déclaratives annuelles.
Le décret dit « BACS » (Building Automation & Control Systems) renforce ces exigences en imposant l’équipement en systèmes d’automatisation et de contrôle (GTB) pour piloter la performance. Les échéances sont précisées par décrets successifs : les sites dont la puissance des systèmes dépasse certains seuils sont soumis à des dates d’installation et d’audits techniques, il est impératif de vérifier l’échéance applicable à votre bien (exemples pratiques publiés par les services officiels et la Banque des Territoires).
Le non-respect de ces obligations entraîne des risques administratifs (procédures de mise en conformité), financiers (pertes d’aides, coûts d’exploitation accrus) et juridiques (litiges locatifs, contestations de conformité en cas de vente ou de transfert de patrimoine).
Sécuriser les GTB et les systèmes BACS : normes, pratiques et guide ANSSI
L’essor obligatoire des GTB expose désormais des surfaces d’attaque nouvelles : automates, passerelles protocole, accès de maintenance et interfaces cloud peuvent être compromis et servir de vecteur vers des systèmes sensibles. L’ANSSI a publié un guide de recommandations dédiées à la sécurisation des GTB (ANSSI-PA-110, 27 avril 2026), qui formalise les bonnes pratiques à appliquer (cloisonnement, authentification forte, postes d’ingénierie isolés, journalisation, mise à jour et gestion des correctifs).
Pour le juriste, ce guide a valeur pratique et probatoire : en matière de responsabilité et d’assurance, l’absence de mise en œuvre de la doctrine de l’État peut être retenue comme manquement à la « règle de l’art » et aggraver la position d’un exploitant après incident. Il est donc recommandé d’intégrer la conformité ANSSI dans les obligations contractuelles (CCTP, contrats de maintenance, cahiers des charges).
Sur le plan technique, l’approche prioritaire est la segmentation réseau (VLAN/air-gapped), l’usage de protocoles sécurisés, la restriction des accès distants (VPN dur, MFA) et des procédures de SCM (gestion des correctifs) documentées et auditées. La sécurité OT des GTB doit être traitée comme un impératif opérationnel, non comme une option technique secondaire.
Stockage d'énergie (batteries, hydrogène) : conformité, sécurité et responsabilité
Le Règlement Batteries (Règlement (UE) 2023/1542) instaure des obligations de traçabilité, de performance et de durabilité (battery passport, exigences sur le contenu recyclé, empreinte carbone) pour les batteries industrielles et stationnaires. Pour les opérateurs de sites intégrant du stockage, ces obligations impactent la contractualisation d’achat, la gestion des garanties et les obligations d’information.
Au plan de la sécurité physique et civile, les installations de stockage imposent des normes de sécurité incendie, de gestion des risques chimiques et d’assurance responsabilité civile spécifique : le risque d’incident (incendie, défaillance) engage la responsabilité du propriétaire/exploitant et peut générer des contentieux lourds si la conformité réglementaire ou les consignes de maintenance sont insuffisantes.
La planification stratégique (PPE et schémas locaux) encourage le couplage d’énergies renouvelables et de stockage ; juridiquement, il faut anticiper les autorisations administratives, les prescriptions d’urbanisme, et veiller aux clauses d’exploitation (garantie de performance, maintenance, reprise en cas de cession).
Stockage de données et data centers : NIS2, Data Act, RGPD et contractualisation
Les data centers et prestataires cloud entrent clairement dans le périmètre de NIS2 : la directive impose des mesures de sécurité renforcées, des obligations de notification et des exigences de résilience opérationnelle pour les entités jugées essentielles ou importantes, avec des obligations techniques précisées par des actes d’exécution. Les opérateurs doivent revoir gouvernance, plans d’incident et contrats avec sous-traitants.
Le Data Act complète ce cadre en imposant des garanties sur la portabilité, la disponibilité et l’accès aux données, ainsi qu’une protection renforcée contre les demandes d’accès extrajudiciaires de pays tiers pour les données non personnelles stockées dans l’UE. Pour les contrats d’hébergement, il faudra donc prévoir clauses claires sur la localisation des données, les droits d’accès, l’exportabilité et les coûts de sortie.
Par ailleurs, le RGPD continue de s’appliquer pour les données personnelles stockées : chiffrement, gestion des accès, DPA (Data Processing Agreement) robustes et audits indépendants doivent figurer dans la documentation contractuelle. Les bailleurs et exploitants doivent exiger preuves, certifications et clauses d’audit de leurs prestataires.
Mesures pratiques et conseils juridiques pour prévenir contentieux
1) Réaliser un audit combiné énergie / cybersécurité : cartographier équipements (GTB, points de charge, batteries), flux de données, points d’accès et périmètre contractuel. Ce diagnostic permet d’identifier obligations réglementaires (décret tertiaire, BACS, NIS2, Data Act) et risques prioritaires.
2) Renforcer la contractualisation : inclure dans tous contrats de construction, de bail et de maintenance des obligations précises (conformité aux textes cités, mise à jour, durée de support des automates, SLA, obligations d’information sur incidents, droit d’audit et sanctions contractuelles). Les clauses relatives au transfert de propriété, à la remise des codes d’accès et à la responsabilité en cas de non-conformité doivent être claires et chiffrables.
3) Assurances et preuves de diligence : vérifier couvertures (cyber, RC exploitation, incendie stockage), documenter les mesures techniques adoptées (journaux de maintenance, plans de secours) et anticiper la preuve en cas de sinistre, absence de documentation ou non-respect des guides ANSSI/techniques peut compromettre les indemnisations.
4) Gouvernance et plan de conformité : mettre en place un chef de projet conformité (ou mandater un conseil), un calendrier des échéances (déclarations OPERAT, audits GTB, renewal des certificats), et intégrer la formation des exploitants et des prestataires. La mise en conformité est un projet transdisciplinaire (juridique, technique, financier).
Stratégies de gestion des risques lors de la conception et de la cession
Lors de la conception d’un projet immobilier ou de la transformation d’un site tertiaire, anticiper les exigences BACS, les besoins de stockage d'énergie et les obligations de sécurité des données est essentiel : intégration dès le cahier des charges, exigences de cybersécurité OT dans l’appel d’offres, et clauses de performance énergétique (garanties de résultat ou de moyens selon la négociation) limitent la probabilité de litiges ultérieurs.
Pour les opérations de cession ou de financement, prévoir des audits diligents (due diligence énergétique et cyber) et des mécanismes de partage de risques (garanties, séquestres, conventions de maintenance prolongée) afin d’éviter contestations post-vente liées à la non-conformité réglementaire ou à des incidents techniques non déclarés.
Enfin, sur le plan contentieux, la documentation et la preuve de la mise en conformité (rapports d’audit, PV de mise en service, certificats, convention de maintenance conforme à la doctrine ANSSI) constituent vos premiers moyens de défense : sans ces éléments, la responsabilité peut être engagée et les recours s’avérer coûteux.
La transition énergétique et numérique des bâtiments n’est pas seulement une obligation réglementaire : elle est un facteur de risque quand elle est improvisée, et un facteur de valeur quand elle est pilotée contractuellement et techniquement. Notre cabinet accompagne ses clients pour traduire ces obligations en dispositifs contractuels et en stratégies contentieuses préventives.
Pour toute question spécifique (audit contractuel, rédaction de clauses, assistance en phase de chantier ou défense contentieuse), nous restons à votre disposition pour une analyse ciblée et un plan d’action juridique adapté.
Les nouveaux cadres, EPBD/EPBD recast, NIS2, Data Act, Règlement Batteries, décrets tertiaire et BACS et les recommandations ANSSI, imposent aux acteurs immobiliers et économiques une mise à niveau simultanée des performances énergétiques et de la sécurité des systèmes et données. Leur maîtrise passe par une démarche structurée et multidisciplinaire, dès la conception et tout au long de l’exploitation.
Ne laissez pas l’anticipation au hasard : contractualisez les obligations, documentez vos choix techniques et organisez la conformité comme un projet d’entreprise. En cas de doute, faites procéder à un audit combiné énergie / cybersécurité et adaptez vos contrats (baux, marchés de maintenance, DPA) pour transformer les contraintes récentes en leviers de sécurisation patrimoniale et de résilience opérationnelle.