Contentieux immobilier : Résolvez vos litiges avec l’expertise de Caltani Avocats

La garantie des vices cachés (articles 1641 à 1649 du Code civil) protège l’acquéreur d’un bien immobilier contre les défauts cachés existant au moment de la vente et rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus. Conditions cumulatives : le vice doit être caché (non apparent lors de la vente, même pour un acheteur diligent), antérieur à la vente (existant lors de la signature de l’acte, même si découvert après), grave (rendre le bien impropre à sa destination ou diminuer substantiellement son usage). Exemples de vices cachés : infiltrations importantes non visibles lors de la vente, fondations défectueuses, installation électrique dangereuse dissimulée, présence de termites ou mérule non décelable, pollution du sol, vices de construction non apparents. Délai d’action : 2 ans à compter de la découverte du vice (article 1648 Code civil), qu’il convient de prouver précisément. Procédure : faire constater le vice par expert ou huissier dès sa découverte, avertir le vendeur par lettre recommandée en lui demandant de prendre en charge les réparations, à défaut d’accord amiable, assigner le vendeur devant le tribunal judiciaire. Le juge ordonne généralement une expertise judiciaire pour qualifier le désordre et chiffrer les réparations. Options de l’acquéreur : action rédhibitoire (annulation de la vente et remboursement du prix, rare en immobilier), action estimatoire (réduction du prix correspondant au coût des réparations, plus fréquente). La garantie s’applique même si le vendeur ignorait les vices, sauf si l’acheteur est un professionnel averti (constructeur, promoteur). En revanche, si le vendeur est un professionnel (promoteur, marchand de biens), il ne peut s’exonérer de sa responsabilité même par clause contraire.

En cas de malfaçons immobilières, plusieurs recours existent selon le type de bien et le délai écoulé depuis les travaux ou l’acquisition. Pour une construction neuve avec garanties légales : garantie de parfait achèvement (1 an) oblige l’entrepreneur à réparer tous les désordres signalés dans l’année suivant la réception, garantie biennale (2 ans) couvre le dysfonctionnement des équipements dissociables, garantie décennale (10 ans) protège contre les désordres graves compromettant la solidité ou la destination. Procédure : déclaration par lettre recommandée avec mise en demeure de réparer, si refus, assignation devant le tribunal judiciaire avec demande d’expertise. Pour un bien ancien acheté avec malfaçons cachées : garantie des vices cachés (2 ans à compter de la découverte) permet d’obtenir réduction du prix ou annulation de la vente si le vice rend le bien impropre à l’usage. Pour des travaux de rénovation mal exécutés : responsabilité contractuelle de l’entrepreneur (10 ans pour les actions en responsabilité), possibilité de refuser la réception des travaux si désordres graves, action en résolution du contrat ou en exécution forcée avec dommages-intérêts. Recours contre les professionnels : entrepreneur (exécution défectueuse), architecte ou maître d’œuvre (défaut de conception ou de surveillance), bureau d’études (erreurs de calcul), contrôleur technique (manquement à sa mission). En pratique : faire constater par huissier et/ou expert, conserver toutes les preuves (photos, correspondances, devis), vérifier les assurances des intervenants (décennale, RC professionnelle), privilégier un règlement amiable avant procédure judiciaire. Si le professionnel a disparu ou n’est plus assuré, l’action se dirige contre son ancien assureur qui reste tenu pendant 10 ans après la fin du contrat. Délais impératifs : respecter les délais de déclaration et de prescription pour ne pas perdre ses droits.

La contestation d’un permis de construire peut être effectuée par les voisins ou toute personne justifiant d’un intérêt à agir dans un délai strict. Qui peut contester : les propriétaires voisins dont le bien est directement impacté (vue obstruée, ombrage, atteinte à la tranquillité), les locataires dans certains cas, les associations de défense de l’environnement ou du patrimoine agréées. Délais impératifs : 2 mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain (panneau réglementaire visible depuis la voie publique), le non-respect de l’affichage prolonge le délai, l’affichage doit être continu pendant 2 mois. Motifs de contestation : non-respect des règles d’urbanisme (PLU, hauteur maximale, emprise au sol, coefficient d’occupation des sols), atteinte excessive au voisinage (vue, ensoleillement, intimité), non-conformité aux servitudes (alignement, zone protégée), insuffisance ou irrégularité du dossier déposé. Procédure amiable préalable : courrier au pétitionnaire pour tenter un règlement (modification du projet, indemnisation), médiation possible. Recours gracieux : demande de retrait du permis adressée au maire dans les 2 mois, interrompt le délai de recours contentieux. Recours contentieux : requête devant le tribunal administratif dans les 2 mois (délai de rigueur), demande de référé-suspension si urgence pour geler les travaux en attendant le jugement au fond, le recours suspend le permis si déposé dans les 2 mois. Issues possibles : annulation du permis (le projet ne peut être réalisé tel quel), rejet du recours (permis confirmé), annulation partielle (modification imposée). Frais : aide juridictionnelle possible, honoraires d’avocat spécialisé en droit public recommandés. La contestation abusive peut entraîner des dommages-intérêts au profit du pétitionnaire si préjudice prouvé.

Les délais pour agir en garantie des vices cachés sont strictement encadrés par l’article 1648 du Code civil. Le délai principal est de 2 ans à compter de la découverte du vice caché. Ce délai court non pas de la vente, mais du jour où l’acquéreur a effectivement découvert le vice ou aurait dû le découvrir en faisant preuve de diligence normale. La jurisprudence considère que la découverte est établie lorsque l’acquéreur a connaissance de la nature, de la cause et de la gravité du désordre. Un simple soupçon ou la constatation de symptômes ne suffit pas toujours à faire courir le délai, une expertise peut être nécessaire pour caractériser le vice. Preuve de la date de découverte : la charge de la preuve pèse sur l’acquéreur qui doit démontrer quand il a découvert le vice. Il est donc crucial de constituer un dossier dès les premiers signes : constat d’huissier daté, rapport d’expertise avec date, échanges de correspondance. Actions possibles dans le délai : action rédhibitoire (annulation de la vente et restitution du prix, rare en immobilier car très radicale), action estimatoire (maintien de la vente avec réduction du prix proportionnelle au coût des réparations, plus fréquente). Délais complémentaires : si le vendeur est de mauvaise foi (connaissance du vice et dissimulation intentionnelle), la prescription de droit commun de 5 ans s’applique, courant à compter de la vente, permettant d’agir plus longtemps. Pour les vices affectant la solidité d’un immeuble neuf, la garantie décennale (10 ans) peut se cumuler ou se substituer à la garantie des vices cachés. Bonnes pratiques : dès la découverte d’un désordre suspect, faire intervenir rapidement un expert, informer le vendeur par lettre recommandée dans les plus brefs délais (même si cela ne suspend pas le délai), ne pas tarder à agir en justice si aucun accord amiable. Un retard dans l’action peut être fatal : passé 2 ans après découverte, l’action est irrecevable sauf mauvaise foi prouvée du vendeur.

La répartition des charges de travaux en copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété. Travaux sur les parties communes générales : financés par tous les copropriétaires selon leur quote-part (tantièmes généraux) définie dans le règlement. Exemples : réfection de la toiture, ravalement de façade, rénovation des halls et escaliers, remplacement de l’ascenseur, réfection de la chaufferie collective. Travaux sur les parties communes spéciales : financés uniquement par les copropriétaires qui en ont l’usage. Exemples : travaux sur un escalier desservant seulement certains étages, réparation d’une cour privative à certains lots. Travaux dans les parties privatives : à la charge exclusive du copropriétaire propriétaire du lot. Cependant, si des travaux privatifs impactent la structure ou les parties communes (percement de mur porteur, modification de façade), l’autorisation de l’assemblée générale est requise. Travaux d’urgence : le syndic peut engager sans vote préalable les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (fuite grave, péril imminent). Les frais sont répartis selon les règles habituelles et validés à posteriori en AG. Travaux votés en assemblée générale : les décisions sont prises à la majorité requise selon la nature des travaux (majorité simple article 24, majorité absolue article 25, double majorité article 26 pour les plus importants). Tout copropriétaire même opposant est tenu de payer sa quote-part. Répartition spéciale possible : l’assemblée peut, à l’unanimité, adopter une clé de répartition différente si certains lots bénéficient davantage des travaux. Cas particuliers : travaux imposés par les autorités (mise aux normes électriques, accessibilité) sont répartis comme charges générales. En cas de désaccord sur la répartition, un copropriétaire peut contester devant le tribunal judiciaire dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal d’AG.

Un conflit de mitoyenneté survient lorsque deux propriétaires de fonds contigus se disputent sur l’existence, l’entretien ou l’utilisation d’un mur, d’une clôture ou d’une haie séparant leurs propriétés. Le Code civil (articles 653 à 673) régit la mitoyenneté. Présomption de mitoyenneté : en ville, tout mur séparatif est présumé mitoyen sauf preuve contraire (titre de propriété, marques de non-mitoyenneté comme corbeaux ou filets d’un seul côté). En milieu rural, les haies et fossés sont présumés appartenir au propriétaire du fonds du côté duquel ils se trouvent. Droits et obligations des propriétaires : chacun peut utiliser le mur mitoyen (adosser des constructions, planter des clous) dans la limite de ne pas nuire à l’autre, les frais d’entretien et de réparation sont partagés par moitié sauf convention contraire, toute surélévation est à la charge exclusive de celui qui la réalise, mais l’autre peut acquérir la mitoyenneté de la partie surélevée en payant la moitié du coût. Conflits fréquents : désaccord sur le caractère mitoyen ou privatif du mur (nécessite expertise ou recherche de titres anciens), refus de l’un des voisins de participer aux frais d’entretien (action en justice pour condamnation), travaux unilatéraux endommageant le mur mitoyen (réparation et dommages-intérêts), construction en limite sans respect des règles de mitoyenneté. Résolution amiable : discussion directe avec le voisin, médiation proposée par la mairie ou un médiateur privé, compromis écrit sur le partage des frais ou les modalités d’usage. Procédure judiciaire : assignation devant le tribunal judiciaire, le juge ordonne généralement une expertise pour établir la mitoyenneté et l’état du mur, puis tranche le litige et fixe la répartition des frais. Acquisition forcée de mitoyenneté : tout propriétaire peut contraindre son voisin à rendre mitoyen le mur privatif séparant leurs fonds en payant la moitié de la valeur du mur et du sol qu’il occupe (article 661 Code civil). Prévention : consulter les titres de propriété et plans cadastraux, faire établir un bornage contradictoire, rédiger des conventions de mitoyenneté claires lors de travaux.