La gestion d’une copropriété repose sur un équilibre délicat entre les prérogatives de l’assemblée générale et le respect des règles procédurales strictes. Parmi les questions récurrentes qui se posent aux copropriétaires et aux syndics figure celle de la modification du mandat du syndic en cours d’assemblée générale. Cette problématique a récemment fait l’objet d’une clarification jurisprudentielle majeure qui bouleverse certaines pratiques établies dans le monde de la copropriété.
Un arrêt de la Cour de cassation rendu le 6 novembre 2025 vient rappeler avec fermeté un principe fondamental : . Cette décision, publiée au Bulletin, s’impose désormais à l’ensemble des juridictions et marque un tournant dans la manière dont doivent être préparées et conduites les assemblées générales de copropriétaires. Elle soulève des enjeux pratiques considérables tant pour les syndics professionnels que pour les conseils syndicaux et les copropriétaires.
Le principe de l’intangibilité de l’ordre du jour
. Ce principe, ancré dans les articles 9, 13 et 29 du décret du 17 mars 1967, constitue le socle de la régularité des assemblées générales. L’ordre du jour doit mentionner clairement tous les points soumis au vote, permettant ainsi aux copropriétaires de prendre connaissance des questions à trancher avant la réunion.
Cette exigence de transparence revêt une importance particulière à l’ère du vote par correspondance. . Or, cette interprétation se heurte à la nécessité de garantir l’information préalable de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non le jour de l’assemblée. Les copropriétaires qui votent par correspondance doivent pouvoir se prononcer en toute connaissance de cause sur les résolutions exactes qui leur sont soumises.
Le respect de l’ordre du jour constitue donc une garantie essentielle des droits des copropriétaires. Toute modification substantielle d’une résolution en cours d’assemblée prive les absents et les votants par correspondance de leur droit à une information complète et fidèle. . L’intangibilité de l’ordre du jour n’est donc pas une simple formalité administrative, mais un pilier de la démocratie en copropriété.
La durée du mandat comme élément essentiel du contrat
. Cette qualification n’est pas anodine : en considérant la durée comme un élément essentiel, la Cour de cassation lui confère un statut particulier qui interdit toute modification en séance.
La durée du mandat influe directement sur les honoraires du syndic, sur la stratégie de gestion de la copropriété et sur la possibilité pour les copropriétaires d’envisager un changement de prestataire. Un contrat de trois ans n’engage pas la copropriété de la même manière qu’un contrat de six mois ou d’un an. Les copropriétaires doivent donc pouvoir évaluer cette dimension temporelle avant de se prononcer, et non découvrir en séance une durée différente de celle annoncée dans la convocation.
Cette approche s’inscrit dans le cadre réglementaire strict qui encadre le contrat de syndic. . Si la loi laisse une marge de manœuvre quant à la durée choisie, celle-ci doit impérativement être déterminée en amont et portée à la connaissance des copropriétaires par le biais de l’ordre du jour annexé à la convocation.
L’affaire jugée par la Cour de cassation
. Cette modification substantielle de la durée du mandat, décidée en cours d’assemblée, a été contestée par un copropriétaire qui a saisi la justice pour faire annuler la résolution de désignation du syndic.
. Cette position, favorable à une large autonomie de l’assemblée générale, reposait sur l’idée que les copropriétaires présents pouvaient librement amender les résolutions proposées, dès lors que ces modifications ne dénaturaient pas fondamentalement l’objet du vote.
. Cette cassation marque un revirement par rapport à la jurisprudence de la cour d’appel et impose désormais une rigueur absolue dans la préparation des ordres du jour concernant la désignation ou le renouvellement du syndic.
Les limites du pouvoir d’amendement de l’assemblée
. Ce pouvoir permet aux copropriétaires réunis en assemblée de préciser, compléter ou ajuster les résolutions proposées, à condition de respecter certaines limites. L’amendement ne doit pas avoir pour effet de transformer radicalement la nature ou l’objet de la résolution initialement soumise au vote.
. Cette jurisprudence établie permet, par exemple, d’ajouter une précision mineure à une résolution ou de corriger une erreur matérielle évidente. En revanche, modifier un élément substantiel comme la durée du mandat du syndic excède les limites du pouvoir d’amendement et constitue une dénaturation de la résolution.
. Cette interdiction vise à protéger les copropriétaires qui ne peuvent assister à l’assemblée ou qui ont voté par correspondance. Ces derniers doivent pouvoir faire confiance au contenu de la convocation et ne pas craindre que les résolutions soient profondément modifiées en leur absence. Le pouvoir d’amendement trouve donc sa limite dans le respect des droits de l’ensemble des copropriétaires.
Les conséquences pratiques pour les syndics
. Cette pratique courante dans la profession doit désormais être repensée. Les syndics ne peuvent plus se contenter de proposer systématiquement la durée maximale légale en espérant qu’elle sera éventuellement réduite en assemblée si les copropriétaires le souhaitent.
. Cette solution pratique permet de concilier le respect de la jurisprudence avec la flexibilité nécessaire aux assemblées générales. Ainsi, l’ordre du jour pourrait prévoir plusieurs résolutions alternatives : une pour un mandat d’un an, une autre pour deux ans, et une troisième pour trois ans. Les copropriétaires pourraient alors voter sur ces différentes options en toute connaissance de cause.
. Cette exigence de précision s’étend à l’ensemble des éléments du contrat de syndic soumis au vote. Les convocations doivent être rédigées avec le plus grand soin, en veillant à ce que chaque résolution soit formulée de manière complète et définitive, sans laisser place à d’éventuelles modifications en séance.
Les implications pour les copropriétaires
. Cette jurisprudence offre un nouvel outil aux copropriétaires qui estiment que les règles procédurales n’ont pas été respectées. Elle renforce leur capacité à faire valoir leurs droits et à obtenir l’annulation de résolutions irrégulières.
. La décision de la Cour de cassation produit donc un effet miroir : elle protège autant le syndic que les copropriétaires minoritaires contre les modifications intempestives décidées en assemblée.
. Cette exigence d’anticipation renforce l’importance du rôle du conseil syndical, qui doit se saisir suffisamment tôt des questions relatives au renouvellement ou au changement de syndic pour permettre une préparation adéquate de l’assemblée générale.
Le délai de contestation et la procédure
. Ce délai strict constitue une contrainte importante pour les copropriétaires qui souhaitent contester une résolution. Il impose une vigilance immédiate dès la réception du procès-verbal et ne laisse aucune place à la procrastination.
. Cette procédure judiciaire nécessite l’intervention d’un professionnel du droit, ce qui implique des coûts et une préparation rigoureuse du dossier. Le copropriétaire contestant doit être en mesure de démontrer l’irrégularité invoquée et de prouver qu’il a la qualité pour agir.
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent exercer cette action en nullité. . Un copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution ne peut ultérieurement en demander l’annulation, même s’il découvre qu’elle était irrégulière. Cette règle vise à garantir la stabilité des décisions prises en assemblée et à éviter les contestations opportunistes de la part de copropriétaires qui auraient changé d’avis après coup.
Les autres motifs de nullité des résolutions
Au-delà de la question spécifique de la modification de la durée du mandat du syndic, de nombreux autres motifs peuvent justifier l’annulation d’une résolution d’assemblée générale. . Le respect des règles de convocation constitue donc un préalable absolu à la validité de toute assemblée.
. Le non-respect des règles de majorité constitue un motif classique d’annulation. Chaque type de décision est soumis à une majorité spécifique définie par la loi, et toute confusion à ce sujet peut entraîner la nullité de la résolution concernée.
. Cette règle rejoint le principe général d’intangibilité de l’ordre du jour évoqué précédemment. Elle s’applique à toutes les décisions, qu’elles concernent le syndic, des travaux, le budget ou tout autre aspect de la gestion de la copropriété. L’assemblée générale ne peut valablement délibérer que sur les questions qui ont été régulièrement portées à la connaissance de tous les copropriétaires.
La portée de la décision du 6 novembre 2025
. Cette publication au Bulletin confère à la décision une autorité particulière qui ne laisse plus de place à l’interprétation ou à la divergence jurisprudentielle.
La décision marque un tournant dans la pratique des assemblées générales de copropriétaires. Elle met fin à une certaine souplesse qui prévalait jusqu’alors dans certaines juridictions et impose une rigueur procédurale absolue. Les professionnels de la copropriété, qu’il s’agisse des syndics, des gestionnaires ou des conseils syndicaux, doivent désormais intégrer cette exigence dans leur pratique quotidienne et adapter leurs méthodes de travail en conséquence.
. Cette rigidité peut être perçue comme une contrainte, mais elle garantit également la sécurité juridique et la prévisibilité des décisions prises en assemblée. Elle oblige à une meilleure préparation en amont et favorise une réflexion collective plus aboutie sur les enjeux de la gestion de la copropriété.
En définitive, l’arrêt du 6 novembre 2025 rappelle que la copropriété est un système juridique rigoureux où les formes et les procédures revêtent une importance capitale. La modification du mandat du syndic en cours d’assemblée générale, même si elle peut sembler pratique ou opportune sur le moment, constitue une irrégularité grave susceptible d’entraîner la nullité de la résolution. Cette jurisprudence invite tous les acteurs de la copropriété à une vigilance accrue dans la préparation et la conduite des assemblées générales.
Les syndics et les conseils syndicaux doivent désormais anticiper toutes les options possibles et les soumettre explicitement au vote des copropriétaires. La transparence et la précision de l’ordre du jour deviennent des impératifs absolus pour garantir la validité des décisions prises. Les copropriétaires, quant à eux, disposent d’un outil juridique renforcé pour contester les résolutions qui ne respecteraient pas ces exigences procédurales, contribuant ainsi à une meilleure gouvernance des copropriétés.